1、房地产的债务

　　今年，房地产开发商迎来了一个还债的高峰，1月份数据显示，国内房地产开发商企业信用债、和ABS合计到期超过6000亿元，也就是有6000亿人民币的负债需要偿还，而且其中不少是美元债券。2019年1月债务是4026亿元，2018年是2029亿元。近三年，基本每年债务上升2000亿元。

　　2018年以来，由于房地产信托融资受到影响，很多房地产开发商都是采取海外发债的方式来融资，当然代价不菲，利率平均在10%左右，有的甚至达到15.5%。而去年，我们首次出现了两只美元债券的违约，而且都是大企业。

　　当前，在疫情肆虐的情况下，房地产的销售不可避免要受到大量影响，而债务是不等人，因此很多开发商的债务问题可能会逐渐暴露出来。居民的杠杆水平已经超过了60%，加之收入可能会受影响，几乎没有可以提升的空间了。国家在这次疫情中也投入了相当大的财力。这次地产债务问题，估计只有开发商自己解决。

　　2、2020年还面临一只“黑天鹅”，也就冠状病毒

　　这个是让我们始料未及的事情。我之前的文章把2003年的非典，和2020年的冠状病毒对经济和楼市的影响，作了具体分析对照，这里就简单说说。2003年二季度，GDP增速大幅下滑，比全年平均增速低两个点。当时采取了补救措施，最终增速比全年平均低1.4个点。其中第三产业成为了影响的大头。全年依然大幅增长9.3%，二季度增速7.9%。本次，最终能影响GDP多少?大家可以预测一下。

　　就拿疫情最严重的武汉市来说，2020武汉楼市必然受严重影响，降价将成为短期回款的必然办法。但长期来看，武汉由于人口持续流入、地理位置优越、产业发展蓬勃等有利因素，该市的房地产会依然保值。

　　政策上，肯定会有逆周期的调节，各种优惠政策叠加，力挽狂澜，这些政策，肯定也会有利于房地产的发展，比如：降息、减少房产税，贷款审批放宽等。所以，即使官方没有明确表明用楼市拉动经济，一些优惠政策，也会起到对楼市的拉动作用。但最终能到怎样的结果，现在还很难预料。